Calculadora de hipoteca con interés preferencial en Panamá
Calcula tu cuota con el subsidio de la Ley 481: tramos por precio y región, años de subsidio, cuánto sube la cuota al terminar y cuánto ahorras.
Estimación informativa con el régimen vigente desde el 1 de enero de 2026 (Ley 481 de 2025, que modificó la Ley 468), según la nota de KPMG Panamá y la prensa. No leímos el texto publicado en la Gaceta Oficial: confirma tramo, puntos y años con tu banco antes de decidir.
Si compras una vivienda nueva de hasta B/. 120,000, el Estado paga entre 4 y 5.5 puntos de tu tasa de interés durante 7 u 8 años, según el precio y la región, con un tope del 85 % de la tasa del banco. Ejemplo: una vivienda de B/. 100,000 en Panamá con 5 % de entrada, préstamo de B/. 95,000.00 a 6 % y 30 años paga B/. 351.14 al mes durante 7 años en vez de B/. 569.57; luego la cuota pasa a unos B/. 519.24.
Calculadora de hipoteca con interés preferencial
Escribe el precio de la vivienda, la región y las condiciones que te ofrece el banco. Verás la cuota con y sin subsidio, y cuánto sube al terminar.
| Período | Tasa | Cuota mensual | Meses |
|---|
Tramos vigentes desde el 1 de enero de 2026
El tramo depende del valor de la vivienda y de la región. Según la nota de KPMG Panamá sobre la Ley 481, estos son los tramos; KPMG los expresa como «tasa», y aquí los llamamos puntos de subsidio porque es la parte de la tasa que paga el Estado.
| Región | Valor de la vivienda | Puntos subsidiados | Años |
|---|---|---|---|
| Región 1 Panamá y Panamá Oeste | Hasta B/. 50,000 | 5.0 | 8 |
| B/. 50,000.01 a B/. 80,000 | 4.5 | 7 | |
| B/. 80,000.01 a B/. 120,000 | 4.0 | 7 | |
| Región 2 Colón y resto del país | Hasta B/. 50,000 | 5.5 | 8 |
| B/. 50,000.01 a B/. 80,000 | 5.5 | 8 | |
| B/. 80,000.01 a B/. 120,000 | 4.0 | 7 |
Por encima de B/. 120,000 no hay interés preferencial. Antes de la Ley 481 el tramo más alto duraba 5 años; ahora son 7.
Cómo se calcula
- Se elige el tramoCon el precio de la vivienda y la región. El préstamo es el precio menos la entrada.
- Se aplica el tope del 85 %Subsidio = el menor entre los puntos del tramo y el 85 % de la tasa del banco.
- Se calcula la cuota con subsidioTasa que pagas = tasa del banco menos el subsidio. La cuota es la de un préstamo con cuota fija a esa tasa y al plazo completo.
- Se calcula el salto al terminarAl terminar los años de subsidio se toma el saldo pendiente y se vuelve a amortizar a la tasa del banco durante los meses que faltan. Es una suposición nuestra.
Cuota = Préstamo x i / (1 - (1 + i)^-n), con i = tasa anual / 12 y n = meses del plazo.
Ejemplos
Marta compra un apartamento nuevo de B/. 100,000 en la ciudad de Panamá, da 5 % de entrada y el banco le ofrece 6 % a 30 años. Cae en el tramo de 4 puntos y 7 años: paga a 2 % durante 84 meses una cuota de B/. 351.14. Sin subsidio habría pagado B/. 569.57. Al terminar el año 7, el saldo es de B/. 77,631.37 y la cuota pasa a B/. 519.24 durante 23 años. En total paga B/. 32,241.72 menos que sin subsidio.
Cuota según el precio (Región 1, entrada 5 %, tasa 6 %, 30 años)
| Precio | Préstamo | Tramo | Cuota con subsidio | Cuota sin subsidio | Cuota después | Ahorro total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B/. 60,000.00 | B/. 57,000.00 | 4.5 pts · 7 años | B/. 196.72 | B/. 341.74 | B/. 306.97 | B/. 21,780.86 |
| B/. 80,000.00 | B/. 76,000.00 | 4.5 pts · 7 años | B/. 262.29 | B/. 455.66 | B/. 409.29 | B/. 29,041.15 |
| B/. 100,000.00 | B/. 95,000.00 | 4.0 pts · 7 años | B/. 351.14 | B/. 569.57 | B/. 519.24 | B/. 32,241.72 |
| B/. 120,000.00 | B/. 114,000.00 | 4.0 pts · 7 años | B/. 421.37 | B/. 683.49 | B/. 623.08 | B/. 38,690.07 |
Misma casa en otra región (entrada 5 %, tasa 6 %, 30 años)
| Región | Precio | Tramo | Tasa que pagas | Cuota con subsidio |
|---|---|---|---|---|
| Región 1 | B/. 100,000.00 | 4.0 pts · 7 años | 2.00 % | B/. 351.14 |
| Región 2 | B/. 100,000.00 | 4.0 pts · 7 años | 2.00 % | B/. 351.14 |
| Región 2 | B/. 60,000.00 | 5.5 pts · 8 años | 0.90 % | B/. 180.73 |
Qué pasa cuando termina el subsidio
El subsidio no se renueva. Cuando termina, pagas la tasa completa del banco sobre el saldo y la cuota sube. En el ejemplo de Marta pasa de B/. 351.14 a B/. 519.24. Si tu ingreso no puede absorber ese aumento, hazlo contar desde el inicio: prueba con un plazo más corto o una entrada mayor en la calculadora.
Requisitos y exclusiones
Según la cobertura de prensa y el texto de la Ley 468 que consultamos, para optar al interés preferencial se pide:
- Vivienda nueva, de hasta B/. 120,000 incluyendo terreno y mejoras.
- Que sea tu residencia principal.
- Ser panameño o residente permanente.
- No tener una vivienda inscrita en el Registro Público a tu nombre.
- Usar el beneficio una sola vez.
- Viviendas usadas o segundas viviendas.
- Viviendas comerciales o de recreo.
- Quien ya recibió antes el beneficio.
Cada banco aplica además su propia evaluación de crédito. La lista puede variar en el reglamento: pregunta en la sucursal.
Cronología de las leyes
La Ley 481 también dejó sin efecto la revisión financiera del beneficiario que exigía la ley anterior antes de terminar el subsidio. Para el estado del programa Abono Pa'Ti, consulta nuestra guía en Abono Pa'Ti: estado actual y novedades.
Lo que no hace esta calculadora
- El texto de la Gaceta Oficial de la Ley 481: los tramos vienen de la nota de KPMG Panamá.
- Seguros, comisión de cierre, gastos legales e impuestos de la compra.
- Tasas variables: usamos una tasa constante.
- La evaluación de crédito, el ingreso mínimo o el porcentaje máximo de financiamiento que exija cada banco.
- Qué pasa si prepagas la hipoteca o cambias de banco durante el subsidio.
- Cómo trata tu contrato exacto el saldo al terminar el subsidio: asumimos re-amortización a la tasa del banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el interés preferencial en Panamá?
Es un subsidio del Estado que paga una parte de la tasa de interés de tu hipoteca durante los primeros años, si compras una vivienda nueva de hasta B/. 120,000. Desde el 1 de enero de 2026 rige el esquema de la Ley 481 de 2025, que modificó la Ley 468.
¿Cuántos años dura el subsidio?
Depende del tramo: 8 años en el tramo de hasta B/. 50,000 (ambas regiones) y en el de B/. 50,000.01 a B/. 80,000 de la Región 2; 7 años en los demás tramos.
¿Qué pasa con mi cuota cuando termina el subsidio?
Sube. Desde ese momento pagas la tasa del banco sobre el saldo que queda. La calculadora asume que ese saldo se vuelve a amortizar a la tasa del banco durante el plazo restante; tu contrato puede decir otra cosa, así que confírmalo con el banco.
¿Qué significa el tope del 85 %?
Según la nota de KPMG, el Estado subsidia el menor valor entre los puntos del tramo y hasta el 85 % de la tasa que ofrece el banco. Con una tasa de 6 % el tope es 5.1 puntos: no afecta a los tramos de 4 a 5 puntos, pero recorta el de 5.5 puntos de la Región 2. Con tasas más bajas recorta más.
¿Aplica a vivienda usada o a una segunda vivienda?
No. Según la ley y la prensa que consultamos, el beneficio es para vivienda nueva que será tu residencia principal, y excluye viviendas usadas, segundas viviendas, comerciales o recreativas. Confirma con tu banco los requisitos de tu caso.
¿Puedo usar el beneficio más de una vez?
No. El beneficio se usa una sola vez por persona, y quien ya tiene una vivienda inscrita en el Registro Público queda fuera, según los requisitos que recogemos de la Ley 468.
¿Esta calculadora incluye seguros, comisiones e impuestos?
No. Calcula solo capital e interés con tasa fija constante. Los seguros de vida e incendio, la comisión de cierre, los gastos legales y los impuestos se suman aparte y cambian de banco en banco.
¿Cuál es la diferencia con tu calculadora de hipoteca normal?
La calculadora de hipoteca calcula una cuota fija sin subsidio. Esta añade el tramo del interés preferencial, los años de subsidio y el salto de cuota al terminar.
¿Se guardan mis datos?
No. El cálculo se hace en tu navegador y no se envía ni se almacena nada.
Fuentes consultadas
- KPMG Panamá, Actualización del régimen de intereses hipotecarios (Ley 481) — tramos, plazos, tope del 85 % y vigencia; la página no muestra fecha, la URL indica octubre de 2025
- TVN, Sancionan nueva ley de intereses preferenciales — sanción de la ley, septiembre de 2025
- Telemetro, nueva ley de interés preferencial — 22 de abril de 2025, subsidio de hasta el 85 % de la tasa
- Asamblea Nacional (Legispan), Ley 472 de 2025, Gaceta Oficial 30302-A — junio de 2025
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